L'achat d'un terrain "à bâtir" est une étape déterminante au cours d'un projet de construction, et qui nécessite toute votre attention. Une décision précipitée peut être lourde de conséquences et la cause de bien des déceptions.
Alors qu'une construction pourra être agrandie, sa finition améliorée, un terrain est immuable. En outre il faut garder à l'esprit que la valeur d'une habitation dépend pour partie de sa situation, et que plus de la moitié des désordres de maçonnerie sont liés à la nature du sous-sol.
Le maître d’œuvre est un homme de l'art dont les connaissances en matière de construction vous sont indispensables. Il n'est cependant pas habilité à vous rechercher le terrain. Votre recherche foncière devra s'effectuer au près d'agence immobilière, de particulier ( petites annonces, presse locale, journaux gratuits, sites Internet), notaire, lotisseurs, mairies.
Si le coût d'acquisition se révélera souvent un critère déterminant, il ne faut pas pour autant limiter sa réflexion à cet aspect du choix.
La localité :
Situation, environnement :
surface, forme, pente, orientation :
nature du sol:
coût de la viabilité si non éxistante:
contrainte d'urbanisme à respecter (S.H.O.N , hauteur sablière, ...):
Servitudes :
Surface de plancher hors oeuvre nette ( S.H.O.N.) : Elle s’obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute les surfaces de plancher correspondant :
aux parties de combles et de sous-sol d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
aux terrasses inaccessibles formant toiture.
aux combles non aménageables en raison de leur impossibilité à supporter une charge quelconque ou de l’encombrement de la charpente.
aux parties de sous-sols affectés à la cave et aux locaux techniques
aux balcons, loggias et surfaces non closes en rez de chaussée.
aux parties de bâtiment affectées au stationnement des véhicules.
aux locaux des exploitations agricoles affectés aux récoltes, logement des animaux, matériel agricole et serre de production, transformation et conditionnement de produits venant de l'exploitation, production et stockage des produits à usage agricole.
De la surface obtenue après ces déductions, et seulement pour les bâtiments à usage d’habitation, il est déduit forfaitairement 5 % au titre de l’isolation thermique et acoustique.
En plus, dans le cadre de la réfection d’un immeuble, il peut être déduit 5m² par logement par amélioration de l’hygiène, fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes à rez de chaussée
Viabilité : Avant construction le terrain doit être raccordé à la voirie, au réseau d'eau potable, au réseau d'assainissement s’il en existe un, au réseau EDF, éventuellement au réseau du gaz naturel (l'ensemble de ces équipements étant plus communément désigné sous le terme V.R.D.). Généralement ces différents réseaux sont disponibles à proximité du terrain (viabilité en bordure). Pour certaines parcelles isolées et par conséquent mal desservies, le coût des raccordements peut être largement dissuasif. Dans certains cas, en particulier lorsqu'il fait partie d'un lotissement, le terrain sera viabilisé, c'est à dire déjà raccordé.
Frais d'acquisition, fiscalité :
Au prix du terrain hors taxes, il convient d'ajouter :
Des droits de mutation abaissés à 4,8 % depuis le 22 octobre 1998 avec obligation de construire dans le délai de 4 ans sous peine d'amende fiscale (avant cette date, pour les terrains d'une surface inférieure à 2500 m2 : TVA aux taux de 20,6 % )
les frais de notaire (fixes et proportionnels au prix d'acquisition)
les honoraires ou la commission de l'intermédiaire éventuel
les frais de bornage ou d'arpentage si nécessaire (géomètre)
